一、内容提要：本讲主要讲述了房地产价格评估中成本法估价的相关内容，以及房地产价格评估中收益法估价的相关内容。
二、重点、难点
大纲要求：熟悉房地产估价的成本法、收益法
三、成本法
(一)成本法概述
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，来求取估价对象价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来评估房地产价值的方法。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
题目：运用成本法估价一般分为下列几个步骤进行：（）。
A． 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料
B．求取报酬率或资本化率、收益乘数
c．测算重新购建价格
D．测算折旧
E．求取积算价格
答案：（ACDE）
(二)成本法的基本公式
成本法最基本的公式为：
房地产价格=重新购建价格一折旧
上述公式可以根据如下3类估价对象而具体化：①新开发的土地；②新建的房地产；③旧的房地产
新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建房地产的情况下，成本法的基本公式为：
新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在旧房地产的情况下，成本法的基本公式为：
旧房地产价格=房地产的重新购建价格一建筑物的折旧
或者
旧房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
题目：成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧
上述公式可以根据如下几类估价对象而具体化：（）。
A．未开发的土地
B．新开发的土地
c．新建的房地产
D．旧的房地产
E．未开发的房地产
答案：（BCD）
(三)房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。但在实际运用成本法估价时，不论当地房地产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工验收合格乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，在这种情况下，房地产价格通常由下列7大项构成：
1．土地取得成本：在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为如下3种：①通过征收农地取得。②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。③通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
2．开发成本：在实际中，开发成本主要包括如下几项：①勘察设计和前期工程费。②基础设施建设费。③房屋建筑安装工程费。④公共配套设施建设费。⑤开发建设过程中的税费。
3．管理费用：是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，
4．投资利息：它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
5．销售费用：是指销售开发完成后的房地产所必需的费用。
6．销售税费：是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为如下两类：①销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。②其他销售税费。
7．开发利润：现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列几种：
(1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即
直接成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本
(2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即
成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用
(3)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数及与其相对应的利润率来测算，所得出的结果都是相同的。