三、收益法
(一)收益法概述
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，来求取估价对象价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。
从收益法的观点看，房地产的价值主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小②获得净收益期限的长短③获得净收益的可靠性
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
(二)报酬资本化法的主要计算公式
1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：
v=A/Y[1-1/（1+Y）n]
式中V一一房地产的收益价格；
A一一房地产的净收益；
y一一房地产的报酬率或折现率；
n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。
公式原型为：
V=A/(1+Y)+ A/(1+Y)2+…+ A/(1+Y)n
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益期限为有限年n。
上述公式的假设前提是公式推导上的要求(后面的公式均如此)，其中报酬率Y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y=0时，V=A×n。
2.收益年限为无限年且净收益每年不变的公式如下：
V=A/Y
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y；③收益期限n为无限年。
题目：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。该宗房地产的收益价格为
A．91.52万元
B．94.12万元
c．91.42万元
D．91.32万元
答案：（B）
3．预知未来若干年后的价格的公式
预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为vt，则其现在的价格为：
公式见教材183页。
此公式的假设前提是：①已知房地产在未来第t年末的价格为Vt (或第t年末的市场价值，或第t年末的残值。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称为期末转售收益)；②已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称为期间收益)；③期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。
如果净收益每年不变为A，则上述公式变为：
见教材183页。
如果难以预测未来的价格，但能预测未来价格相对于当前价格的变化率(即相对价值变动)，例如增值率为△，即Vt=V(1+△)，并假设净收益每年不变为A，则上述公式变为：见教材183页。
预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变化的情况下；二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。
题目：预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10％。该宗房地产现在的价格为（）。
A．753.30万元
B．753万元
c．753.20万元
D．753.25万元
答案：（A）
该宗房地产现在的价格求取如下：
见教材184页。
4．净收益在前若干年有变化的公式
净收益在前若干年有变化的公式如下：
公式见教材182页
此公式的假没前提是：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，分别为A1，A2，…。At，在t年以后无变化为A；②报酬率不等于零为Y；③收益期限为有限年n.
净收益在前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往往不同，如果采用公式见教材182页。
来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益期限较短)。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价。
题目：某房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算见教材182页。
(三)房地产净收益的求取
运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益、税前现金流量和期末转售收益。
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100 %出租)情况下的收人。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收人损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。期末转售收益是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。期末转售收益可以是减去抵押贷款余额之前的收益，也可以是减去抵押贷款余额之后的收益。
收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益，有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。
出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。
出租的房地产求取净收益需要扣除的费用见教材表6-2
(四)报酬率的求取
报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。
可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。
求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。
累加法的一个细化公式为：
报酬率=风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
其中：①投资风险补偿②管理负担补偿③缺乏流动性补偿④投资带来的优惠
市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。例如：(1)在v=A/Y的情况下来求取y，即可以将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。
（2在V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的情况下，是通过
A/Y[1-1/（1+Y）n]- V=0来求取Y在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。
资本化率
(五)直接资本化法
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的，收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：
V=NOI/R
式中V——房地产价值；
N0I房地产未来第一年的净收益；
R——资本化率。
资本化率通常是采用市场提取法求取，公式为：
R= NOI/V
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
房地产价值=年收益×收益乘数
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即
收益乘数=价格/年收益
收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得。收益乘数具体有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。
收益乘数法具体有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。其中，毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即
房地产价值=毛租金×毛租金乘数
毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即
毛租金乘数=价格/毛租金
毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点是：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。