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央行三季报:热点城市房贷量跌价升 城市间走势

作者:第一考试网 来源:未知 发布时间:2017-10-25 10:22
摘要 【央行三季报:热点城市房贷量跌价升 城市间走势分化】对于三、四线城市而言,去库存依旧是一个重要的任务,房贷利率大多已是基准利率。21世纪经济报道记者了解到,目前东部热点三四线城市的放款时间大约2个月以上,西部三、四线城市的放款时间一个半月左右。(21世纪经济报道)

房价指数 (数据来源:东方财富网)

房地产开发数据 (数据来源:东方财富网)

房地产销售数据 (数据来源:东方财富网)

  “对于三、四线城市而言,因为三、四线城市地方政府对土地的依赖度较高,而三、四线城市房价又低,预计未来三、四线城市的债务杠杆率会有提升空间。”张宏伟表示,“预计未来不管是房价还是房贷,都会发生分化,地方城市会更加根据自身的状况来指导房地产发展。”

  房地产行业的贷款增速继续回落,房地产贷款价升量跌已成趋势。

  央行最新发布的2017年三季度金融机构贷款投向统计报告数据显示,至2017年9月末,我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元,同比增长22.8%,增速比上季末低1.4个百分点。其中,个人住房贷款余额 21.1 万亿元,同比增长 26.2%,增速比上季末低4.6个百分点。

  与房贷增速下滑相对应的是房贷利率的提高。21世纪经济报道记者致电北京地区多家银行分支机构信贷部了解到,目前银行对首套房贷款利率一般是基准利率上浮5%到10%,如工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的北京分行都表示从9月开始,北京地区首套房房贷利率已从基准利率上浮5%。

  热点城市房贷量跌价升

  “去年这个时候,北京的房贷市场那是热火朝天,居民申请房贷的数量也不断增多,每天都忙不过来。”北京地区某银行房贷审批员表示,“今年来,办理房贷的人其实也很多,加上房价上涨贷款需求也高了,但是审批时间明显变长。也就是说银行对每个月的放款量有所控制,希望不超过去年同期,目前平均放款时间大概是3个月左右。”

  “这一波的房地产调控持续时间较长,对房地产贷款也产生了很大的影响。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示,“一是限售限购政策让有购房资格的人减少,房产交易量下去,贷款额增速也就跟着下降;二是银行的房贷有额度,额度用完了,审批变严放款变慢,也就下去了。”

  央行公布的数据也印证了这一点。

  2017年9月末,我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元,同比增长22.8%,增速比去年同期低了2.4个百分点。2017年第三季度,人民币房地产贷款余额增加1.39万亿元,新增余额比去年三季度同期减少了300亿元。

  “从今年三月份起,银行对房地产贷款的审查开始变严,但到年中的时候,因为各银行还有额度且业绩没完成就有所放松,但9月份起,因为政策和业绩预计完成的叠加影响,又变严了。”一位国有大行北京分行信贷部经理告诉21世纪经济报道记者,“虽然银行在控制额度,但因为利率上涨,所以并不影响银行收益。其实我们行现在也还有额度,但在保证资产质量和房产、金融去杠杆政策影响下,审查变严,放款时间增长是普遍现象。”

  据21世纪经济报道记者计算,假设去年9月新增房贷100万,利率85折为4.165%,贷款20年利息收入近48万元,如果今年同比增速20%情况下新增贷款120万,利率上浮10%为5.39%,贷款20年利息收入76万多元,利息收入同比增多则约6成。

  此外,央行公布数据显示,2017年9月末,房产开发贷款余额和地产开发贷款余额共计8.1万亿元,环比去年同期下滑6%,其中保障性住房开发贷款余额3.2万亿元,同比增长 37.9%,增速比上季末高1.7个百分点。

  城市间房贷走势分化

  目前,房贷利率的上涨主要出现在一、二线的热点城市中。融360最新发布的《2017年中国房贷市场9月报告》显示,9月全国首套房平均利率为5.22%,涨速呈放缓趋势。在融360监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为上海4.89%,最高为郑州5.60%。

  “一线城市对政策执行力比较强,变动需求比较迫切,同时二线城市因各地实际情况不同,在政策制定和落地过程上,会出现分批次变化的特点。就目前来看,一线城市、二线城市已大体完成利率上浮的调整,出现再次大幅变动的可能性较小。”融360分析师李唯一表示,进入四季度后额度问题将会更加明显,银行严格控制房贷增量,预期明年额度问题并不会得到大幅度缓解。

  但对于三、四线城市而言,去库存依旧是一个重要的任务,房贷利率大多已是基准利率。21世纪经济报道记者了解到,目前东部热点三四线城市的放款时间大约2个月以上,西部三、四线城市的放款时间一个半月左右。

  “对于三、四线城市而言,因为三、四线城市地方政府对土地的依赖度较高,而三、四线城市房价又低,预计未来三、四线城市的债务杠杆率会有提升空间。”张宏伟表示,“预计未来不管是房价还是房贷,都会发生分化,地方城市会更加根据自身的状况来指导房地产发展。”

  但是,也有房地产相关分析师认为不能以房地产贷款增速下滑来判定楼市调控已取得成效,或者金融机构在房地产上的行为完全规范。

  中国地方金融研究院研究员莫开伟表示,一方面前银行房贷在信贷总额中占比依然偏高,对实体经济的挤压较大;另一方面有不少消费贷款、经营性贷款违规流入楼市。“金融监管当局不能放松对房贷的监管,银行机构自身更应端正经营理念,把支持实体经济放在更加突出的信贷经营地位。”

  延伸阅读>>>

  全国首套房贷利率9月同比涨近两成 贷款200万多还27万

  房地产市场严格调控潮下,全国各地房贷利率普遍大幅上调。

  融360发布的《2017年9月中国房贷市场报告》显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,9月全国首套房平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍,环比8月上升了2.01%,上涨速度呈放缓趋势;同比去年9月的4.44%,上升了17.66%。

  经粗略计算,以贷款200万元25年还款为例,按照等额本息还款法计算,每月需还款11949.58 元,总计支付利息1584874.73元,而去年同期每月仅需还款11048.65 元,总计支付利息为1314594.12元,也就意味着今年9月贷款要比去年同期贷款多还27.03万元利息。

  137家银行9月上调房贷利率

  融360监测数据显示,在全国35个城市533家银行中,9月有137家银行首套房利率上升,占比25.70%;房贷利率下降的有13家银行,占比2.44%;与上月持平的有367家银行,占比68.86%。本月共有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。

  上述报告还显示,截至9月30日,超过90%以上银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等,部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。虽然上海目前有多家银行可以提供优惠利率,但仍需面对额度紧张问题,排队等待额度已是普遍现象。

  多名银行人士也证实,目前银行的房贷业务放款较慢,等三四个月是常态。

  融360分析师李唯一指出,进入四季度后额度问题将会更加明显,银行严格控制房贷增量,预期明年额度问题并不会得到大幅度缓解,真正有效缓解额度问题关键还是在保障居住需求,市场通过扩大供给保障类房、租房等,分批解决住房问题,避免短时间内购房需求过度集中。

  北广深平均房贷利率破5.15%

  据融360分析师李唯一分析,一线城市中,除上海能有提供优惠利率银行外,北京、广州、深圳平均利率破5.15%,已无优惠利率。一线城市利率变化速度快,时效性强,经历前几次的调整变化后,9月份未出现大面积变动。二线城市利率变化相对有一定的滞后性,政策调整、利率上浮亦是分批次完成,目前二线城市首套平均利率除厦门外,其他均已破5%,少数城市甚至更高。

  融360分析师李唯一指出,一线城市对政策执行力比较强,变动需求比较迫切,同时二线城市因各地实际情况不同,在政策制定和落地过程上,会出现分批次变化的特点。就目前形式来看,一线城市、二线城市已大体完成利率上浮的调整,出现再次大幅变动的可能性较小,总体会处于微调的状态,峰值或将临近。

  不过中原地产首席分析师张大伟分析称,按照往年惯例,每年的峰值其实都是十一月和十二月,因为这时候当年的额度基本用完,房贷资金价格就会上行到一个最高点,因此他认为除非后续政策转向,否则11月、12月房贷资金价格仍将继续上行,明年上半年额度紧张的局面也难以缓解。

  政策调控效果已现,房产成交量下滑

  目前房贷利率的不断上涨、银行额度紧张等诸多因素出现,使得房屋成交量下滑严重,即便是在金九银十的月份,楼市的表现仍比往年清淡不少。星石投资报告显示,从成交数据上看,今年国庆前一周,一、二线城市一手房成交面积较去年同期下降50%左右,三线城市则较去年同期下降了36%。

  融360分析师李唯一认为,未来房屋交易量或会出现继续下滑:政策调控使得房屋回归居住属性后,投资用途的交易会大幅度降低;银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格,其他途径的贷款使用范围也将会受到监管,总体流入房贷市场的资金会受到限制;政府加大保障类住房供给、促进房屋租赁市场的发展,获得房屋使用权的途径不再仅仅局限于购买,居住需求得到满足后,购买欲望在一定程度上会降低。

  星石投资策略师袁广平也表示,短期来看,房价居高不下的现状可能难以改变,但是随着调控从一线下沉到二、三线城市,调控措施不断升级完善,房价暴涨的局面终将成为历史。

  “长期来看,目前我国长效机制已在路上,房地产税法已被广泛讨论,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的出台也意味着我国向租赁时代迈出了一大步,未来如果能够实现从供给侧增加租赁住房供给,从需求侧引导住房观念转变,政策上推进租赁与购房的居住权益逐步对等,我国住房市场供需矛盾将逐渐走上良性发展的道路。”袁广平称。(中国新闻网)

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(原标题:央行三季报:房贷增速回落调控升级走势分化)

(责任编辑:DF318)

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